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以案释法:不动产查封期间能否办理用途变更登记
  日期:2018-12-07 17:17:00   文章点击数:

  

2014 6月,徐某以甲公司逾期未偿还其借款220万元为由向人民法院提起民事诉讼,同时申请财产保全。人民法院受理后作出民事裁定书,对甲公司的一宗面积1.8万平方米、用途为“商业用地”的土地使用权(以下简称涉案土地)予以查封,查封时间为2014610日至201669日,裁定中明确,查封期间不得对土地进行转让、变更或设定抵押。该裁定书和协助执行书送达后,不动产登记机构按照要求对涉案土地办理了查封登记。

由于该宗地的用途已于20128月由所在地开发区管委会向县政府请示后经批准由原来的“商业用地”改为“商住用地”,甲公司与县国土部门履行了一系列手续,并补缴土地使用权出让金199万元后,于20153月向县不动产登记机构提出书面申请,请求变更涉案土地的登记信息并核发新的不动产权证书。县不动产登记机构受理后进行了地籍调查并报经县政府批准后,进行了变更登记,并向甲公司颁发了新的不动产权证书,载明土地用途为“商业用地、城镇住宅用地”。随后,县不动产登记机构向查封法院送达告知函,称“由于土地规划用途变更,经县政府批准改变土地用途,由原来的商业用地变更为商住用地。经估价土地价值提高199万元,对法院查封不受影响。已依法办理了涉案土地登记,并对变更后的不动产权证书设定原查封登记信息”。

徐某得知上述事实后,认为登记机构变更土地用途并重新发证的行为违反了法院民事裁定书中“查封期间不得变更”的要求以及相关法律规定,遂诉至人民法院,要求撤销登记机构的变更登记行为。登记机构认为,徐某对该登记行为不具有原告资格,其登记行为合法有效。

 

1.债权人能否对查封不动产的变更登记行为提起诉讼?

2.查封期间登记机构能否办理不动产用途变更登记?

     

其一,关于作为债权人的徐某是否具有原告资格的问题。根据《行政诉讼法》规定,公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益的,有权向人民法院提起诉讼。因此,在涉及不动产登记的行政诉讼中,起诉人只要认为登记行为影响到其合法权益,并提供初步证据即可,人民法院在受理案件时只进行形式审查。在当事人之间涉及债权债务的民事纠纷中,债务人的特定不动产被采取查封措施后,涉及该财产的不动产登记行为就有可能对债权实现产生影响,此时债权人对查封不动产上的行政行为便具有了行政法上的利害关系,从而具有行政诉讼的原告资格。本案中,徐某为保证其对甲公司债权的实现而申请人民法院对涉案土地予以查封,但是登记机构在查封期间办理涉案土地变更登记并重新颁发不动产权证书,该行为对徐某切身利益具有利害关系,故徐某依法具有原告资格,有权提起本案诉讼,对此,一审人民法院也予以认可。

其二,关于不动产登记机构在查封期间办理变更登记是否合法的问题。不动产统一登记后,在制度设计上对不动产登记的类型及内涵进行了重新划分,将《物权法》等法律中规定的包含转移登记在内的变更登记明确区分为转移登记和变更登记,根据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》( 以下简称《细则》), 不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。其中的变更登记,不再涉及不动产权利归属的转移,只适用于不动产权利主体形式上发生变化,或不动产权利客体或特定事项发生变动的情形,而不动产转移登记则适用于不动产权利主体发生变动的情形。《细则》第2 6 条规定了9 种变更登记的情形:(1)权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;(2)不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的;(3)不动产权利期限、来源等状况发生变化的;(4)同一权利人分割或者合并不动产的;(5)抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的;(6)最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的;(7)地役权的利用目的、方法等发生变化的;(8)共有性质发生变更的;(9)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。从这些规定可以看出,不动产变更登记的主要目的,就是在不动产权利主体形式上变化、客体的实际情况发生变化时如实记载,而这些变化在不动产变更登记前已经发生,有的已履行了审批手续。如本案中土地用途的变更,变更登记仅仅是确保不动产的实际情况与登记情况一致,保证登记事项的连续真实性。

人民法院对不动产的查封,是人民法院、人民检察院、公安机关等有权机关做出的限制不动产权利人处分不动产的一种强制措施。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第22条规定,国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋,在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。从查封制度设立的目的看,主要是通过限制登记名义人对不动产进行处分,以保证人民法院生效判决、裁定及其他生效法律文书依法及时执行,保护当事人的合法权益。其核心是对不动产权利处分权能的限制,对应到不动产登记类型上,主要是对转移登记、抵押登记和注销登记等登记类型的限制。因此,查封措施对于为保持不动产实际状况与登记状况一致性而进行的不动产变更登记,不应予以过多限制。

本案中,国土部门在涉案土地被查封前已就规划调整和土地用途变更向县政府请示, 经批准后将土地用途调整为商住用地。在甲公司完善相关手续、县国土局调查核实后,不动产登记机构依法准予变更登记并颁发不动产权证书,且在变更后的登记簿及证书设定原查封登记信息并函告查封法院。涉案土地变更登记行为并未改变土地使用权的归属, 没有实际侵害到徐某的实体权益,也未影响其债权实现,相反,变更后不动产的价值反而有所增加。据此,一审法院判决驳回徐某的诉讼请求,二审法院判决驳回上诉,维持原判。再审法院认为,涉案土地变更登记行为未改变土地权属,亦未侵害徐某的实体权益, 原审判决驳回徐某的诉讼请求并无不当,随后裁定驳回徐某的再审申请。

从法理上讲,不动产被查封后,其权属变动将处于冻结状态,其间的变更登记,除当事人申请变更抵押担保的范围和主债权数额、抵押权顺位等影响债权实现的特定情形外,不应受到严格限制。本案中一审、二审和再审法院都支持了不动产登记机构对涉案土地用途的变更登记行为,在实体上认可了这一观点。但是,变更登记中某些事项的变更,如产权人名称的变更登记,将影响到法院查封司法文书与登记信息的一致性。因此,登记机构在办理查封不动产的变更登记中,应当及时将变更登记情况书面告知查封法院,对于查封司法文书中明确不得变更的情形下,应事先沟通,以避免发生不必要的纠纷。

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